Gestión de patrimonio inmobiliario en Mallorca
Un equipo local para tu patrimonio inmobiliario en Mallorca.
Ayudamos a sociedades patrimoniales, Family Offices, inversores y propietarios de carteras a analizar, poner en valor, explotar y gestionar sus activos inmobiliarios en la isla. Desde la gestión de una cartera existente hasta activos que requieren transformación técnica, búsqueda de operador, explotación o posterior desinversión.
Tus activos están en Mallorca. Nosotros podemos ser tus ojos y tus manos en la isla.
Hablar con direcciónGestión a medida · Interlocutor único · Capacidad técnica · Gestión arrendaticia · Reporting · Confidencialidad
01 — El patrimonio
No todos los patrimonios necesitan
otra inmobiliaria
Algunos necesitan un equipo capaz de ejecutar en Mallorca. Cuando una sociedad o un inversor posee varios activos, el problema deja de ser únicamente encontrar un inquilino.
Hay que controlar rentas, vencimientos, incidencias, proveedores y mantenimiento; analizar inversiones; coordinar actuaciones técnicas; decidir cuándo reformar, cuándo actualizar una renta y cuándo puede ser conveniente desinvertir.
Y cuando el propietario no está físicamente en Mallorca, necesita además capacidad local de ejecución.
Podemos incorporarnos a una cartera existente, estudiar su situación y definir conjuntamente qué funciones deben permanecer en manos del inversor y cuáles quiere delegar.
Un servicio adaptado al mandato,
no un pack cerrado
Una sociedad con 15 plazas de aparcamiento y varios locales no tiene las mismas necesidades que un propietario con 40 viviendas o que un activo hotelero explotado por un operador. Por eso este servicio no se plantea mediante un catálogo cerrado. Primero entendemos los activos. Después definimos el mandato.
Los recursos y honorarios se adaptan posteriormente al volumen, complejidad y nivel de servicio requerido.
Solicitar reunión confidencial02 — El ciclo del activo
No todos los mandatos tienen que recorrer las cinco fases. El propietario puede necesitarnos solamente en una de ellas o confiarnos una parte mucho mayor del ciclo.
Analizar
Las decisiones empiezan con los números. Pero no terminan en ellos. Podemos analizar un activo antes de adquirirlo o estudiar uno que ya forma parte del patrimonio del cliente.
El análisis puede comprender, dependiendo del mandato
Trabajamos con modelos económicos detallados que permiten al inversor valorar diferentes escenarios antes de tomar una decisión.
Y no necesitamos ser quienes vendan el inmueble. Podemos analizar junto al cliente una oportunidad ofrecida por otra inmobiliaria, un vendedor particular, una subasta u otro intermediario.
Nuestro objetivo es participar en la decisión del inversor, no condicionar dónde debe comprar.
¿Y si el inversor quiere que busquemos nosotros?
También podemos trabajar mediante mandato de compra. A través de INTIAA podemos rastrear oportunidades disponibles en el mercado y recurrir a nuestra red profesional en Mallorca. La existencia de oportunidades adecuadas dependerá siempre de las condiciones del mercado y de los criterios establecidos en cada mandato.
Poner en valor un activo
Comprar un inmueble no significa que esté preparado para producir su máximo valor. Algunos activos requieren únicamente pequeñas actuaciones. Otros necesitan reformas, regularizaciones, cambios de actividad, actuaciones urbanísticas o técnicas y coordinación de numerosos profesionales antes de poder explotarse correctamente.
El equipo global de Obvia Estate S.L., por medio de sus marcas comerciales ARO o INTIAA, puede coordinar el proceso junto con arquitectos, ingenieros, constructoras, instaladores, administraciones y otros especialistas.
No somos una empresa constructora. Somos el equipo que puede coordinar el proyecto por cuenta del propietario.
Dependiendo del mandato podemos participar en
Un ejemplo real de transformación y explotación
De edificio antiguo a activo hotelero en explotación en Sineu
Para una sociedad patrimonial participamos en un proyecto sobre un edificio antiguo de aproximadamente 800 m² en Mallorca. El proyecto implicó la transformación del inmueble para una actividad de turismo de interior y la coordinación de los diferentes profesionales necesarios para desarrollar la actuación.
Aproximadamente 2 M€ entre adquisición y transformación del proyecto. Una vez preparado el activo, se buscó un operador especializado y se formalizó un contrato de explotación/arrendamiento de 14 años, con actualización de la renta.
El trabajo no terminó con la firma. Actualmente ARO continúa participando en la gestión de la relación con el operador, control de pagos e incidencias relacionadas con el inmueble.
Explotar
Un activo preparado necesita una estrategia de explotación. Dependiendo de su naturaleza podemos estudiar la renta de mercado, modalidad de explotación y perfil de inquilino u operador. Una vez definida la estrategia, podemos encargarnos de su comercialización y puesta en explotación.
ARO aporta aquí la experiencia acumulada desde 2015 en gestión arrendaticia.
El servicio puede aplicarse, previo estudio, a
Cada activo y cada mandato se estudian individualmente.
Un único interlocutor.
Para mandatos patrimoniales relevantes, la relación puede centralizarse directamente a través de dirección. El inversor no necesita averiguar qué persona de cada departamento debe resolver cada cuestión. Nosotros coordinamos internamente. El cliente mantiene un interlocutor.
Gestionar
Una cartera no debería obligar al propietario a gestionar inmueble por inmueble. Cuando asumimos la gestión de varios activos podemos centralizar la operativa y establecer un sistema adaptado al propietario.
Dependiendo del mandato puede comprender
Control sin necesidad de estar en Mallorca
Delegar la operación no significa perder el control. Podemos establecer previamente niveles de autorización para actuaciones y gastos, procedimientos de comunicación y decisiones que deben ser elevadas al propietario.
Para determinadas carteras
Estrategia de rentas
Gestionar no es únicamente cobrar. La renta adecuada hoy no tiene por qué ser la adecuada dentro de tres años. Podemos revisar periódicamente la situación de mercado de los activos y analizar junto al propietario las decisiones que correspondan ante renovaciones, rotaciones o nuevas comercializaciones.
El objetivo no debe ser simplemente conseguir la renta nominal más elevada. También deben considerarse factores como estabilidad, vacancia, costes de rotación, inversión necesaria y situación del mercado.
Reporting de cartera
Saber qué está ocurriendo sin tener que preguntar. Para carteras que lo requieran podemos establecer un sistema de reporting periódico adaptado al mandato, para consolidar la información relevante para la toma de decisiones. Por ejemplo:
Proveedores, mantenimiento y CAPEX
Una cartera puede requerir desde pequeñas intervenciones recurrentes hasta actuaciones técnicas relevantes. Podemos coordinar proveedores y profesionales, solicitar y analizar presupuestos y supervisar las actuaciones aprobadas.
Cuando el volumen de la cartera lo permite, también podemos trabajar en la centralización de determinados proveedores y condiciones. Para proyectos que excedan nuestra capacidad interna, coordinamos profesionales externos especializados.
El propietario mantiene la decisión.
Nosotros aportamos capacidad de ejecución.
Proyecto en curso
De activo con condicionantes técnicos a producto de inversión
Actualmente participamos en la puesta en valor de un emblemático establecimiento de restauración en la zona de Can Bàrbara, adquirido por un inversor. El activo requiere resolver cuestiones relacionadas con su actividad e instalaciones antes de poder desarrollar plenamente su estrategia de explotación. Nuestro trabajo comprende la coordinación con profesionales técnicos y Administración pública para avanzar en su regularización y legalización.
A veces el valor no está solamente en comprar bien. Está en lo que se hace después con el activo.
Desinversión
También llega el momento de vender. Cuando un inversor decide reorganizar o reducir su cartera, INTIAA puede participar en la estrategia de desinversión y comercialización.
El conocimiento previo de los activos permite analizar junto al propietario diferentes variables: rentabilidad, situación contractual, ubicación, estado del inmueble, demanda, momento de mercado, potencial comprador.
Comprar, gestionar y vender no tienen por qué ser decisiones aisladas.
03 — La capacidad real
¿Qué papel tienen INTIAA y ARO?
Dos especialidades. Un mismo grupo.
INTIAA
Intermediación y consultoría inmobiliaria. Puede intervenir en búsqueda y adquisición de activos, análisis de oportunidades, comercialización y desinversión.
Alquiler Riesgo Zero
Especialización en explotación y gestión arrendaticia. Puede intervenir en comercialización para alquiler, gestión de inquilinos u operadores, cobros, incidencias, mantenimiento y seguimiento del activo.
Capacidad técnica
La dirección técnica coordina, cuando resulta necesario, arquitectos, ingenieros, constructoras, instaladores y otros profesionales especializados para desarrollar actuaciones sobre los activos.
Obvia Estate S.L.
INTIAA y Alquiler Riesgo Zero desarrollan su actividad bajo Obvia Estate S.L., permitiendo combinar capacidades comerciales, técnicas y de gestión según las necesidades de cada mandato.
¿Y si la cartera crece?
Adaptamos la estructura al mandato. La gestión de 5 activos no requiere los mismos recursos que la gestión de 50. Cuando el volumen y las condiciones económicas del mandato lo justifican, podemos adaptar procedimientos, reporting y recursos humanos a las necesidades específicas de la cartera. La estructura puede crecer junto al mandato.
Confidencialidad
Entendemos que determinados propietarios, Family Offices y estructuras de inversión requieren confidencialidad sobre identidad, activos, operaciones y estrategia. Podemos trabajar bajo acuerdos de confidencialidad y establecer canales específicos de interlocución y acceso a la información.
04 — El mandato
¿Para quién está pensado?
Trabajamos con propietarios e inversores que necesitan capacidad local para gestionar patrimonio inmobiliario en Mallorca.
No es necesario que los activos hayan sido adquiridos a través de INTIAA para que podamos estudiar su gestión o decisión de adquisición.
Preguntas frecuentes
No. Podemos estudiar activos adquiridos mediante terceros o que ya formen parte del patrimonio del cliente.
Si tienes patrimonio inmobiliario en Mallorca, hablemos de cómo gestionarlo.
Primero queremos conocer:
- Qué activos tienes
- Dónde están
- Cómo se explotan actualmente
- Qué quieres delegar
- Qué quieres mejorar
A partir de ahí podemos estudiar una estructura de gestión adaptada al mandato.
Un equipo local. Un interlocutor. Una visión global de tus activos.
José Luis Alzaga · Luciano Carrascosa
Presencial en Mallorca o por videoconferencia.
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